历下区的“房价洼地”，迎来3宗土地成交；片区两大痛点，未来能否转身？

在济南历下区，有一个神奇的地方：

它的位置优越，兼顾老城和新城，东临CBD，西邻二环内；

它的自然条件也不错，有茂陵山、燕翅山两座山体，燕翅山下的砚泉更是济南一绝；

这里的政治地位也不低，是历下区政府所在地；

但是，这里的城市面貌却很一般，房价也“抬不起头”，甚至简直是历下区的“房价洼地”！这个地方，就是CBD以西区域。好消息是，最近这个片区陆陆续续有一些动作。就在今天，该片区有3宗土地成交。未来，这个片区能否迎来转身呢？

1st

和平东路、浆水泉路交叉附近

3宗住宅用地成交，中南拿地

今天，济南CBD以西的3宗土地（去年底曾经流拍，详情点这里），终于迎来成交了！这三宗土地位于和平东路与浆水泉路交叉口附近，大致情况如下：从成交价格看，这3宗宅地的楼面地价只有8500元/平方米左右，相较于周边房价并不算贵。说几个值得留意到拿地条件——开发商要负责建设姚家保障房项目，总建筑面积24万平米，满足五星级或以上级别酒店的使用标准，由城投集团承担费用。因现有姚家安置房（雁翔苑）剩余房源户型与后期待拆迁的文博西片区村民安置需求不匹配，开发商要建设2.5万平米安置房，然后城投集团用雁翔苑现有剩余房源与之置换。如果燕翔苑剩余面积不足以置换，城投集团按照3858元/㎡进行购买。开发商要在D2地块无偿代建一所幼儿园，投资金额约1500万元。在在地块A内，须沿和平路建设宽度不少于30米、且用地面积不少于3600 平方米的公园绿地，与项目同步规划建设并对外开放使用。这个最后一个配套挺好。根据规划，这是个沿着和平东路布局的小型绿廊，从最东边的省博物馆开始，一直向西到燕翅山附近，本次配建的只是一小段。

2nd

位置优越，有山有水房价却低于周边！本次成交土地所在的区域，整体条件是很不错的！前文说了，这里紧邻CBD区域，距离历下著名学区房区域——甸柳、燕山片区也不远。而且，这里有两座山体。一个是连通CBD区域的茂岭山，那是CBD的重要景观，不必赘言；另一个是燕翅山，燕翅山下有砚泉，山上绿绿葱葱，山下波光粼粼，可谓是济南最有意境的山体之一。

（燕翅山及砚泉，拍摄于今年3月）

但说起CBD西边的房价，让人有点唏嘘。

目前，CBD以内毛坯房价格两万二三，精装房价格3万左右；二环内燕山、甸柳，破旧的学区房价格2.5万左右，高品质的精装房价格3万以上；经十路以南，浆水泉片区，老旧社区价格两万一二，次新二手房价格也将近2.5万以上了。

但CBD以西区域呢？这里大量的二手房价格在2万出头甚至2万以下，品质好一点的中润世纪广场、现代逸城价格2.3万左右，在售新房现代逸城3期价格2.1万左右。

也就说，跟东、西、南相比，这里的房价在最低的！

而且，即使在高新区以北的历下区盛福片区，品质二手房的价格已经到两万二三了；高新区以东的历下区刘智远附近，品质社区新房价格也在两万二三以上了。

作为CBD与老城交汇之处，CBD以西的房价，说是“价格洼地”一点也不过分！

片区两大痛点

教育一般，大量待改造区

那么，这里的房价为什么低？片区有什么问题？在我们看来，这里至少有两个比较明显的痛点。

首先，这里虽然是历下区，但学校比较一般。目前，CBD以西区域主要有两个小学，分别是燕翔小学、友谊小学，对应初中为燕新中学，学校硬件、软件情况都比较一般。

以燕新中学为例，它的校区非得狭窄，居然连风雨操场都没有，简直让人不能想象那是历下区的中学。

另外，片区有大量的老旧社区、安置区、小产权房、待拆迁区域，城市面貌一般。

看卫星图：

（天地图截图）从燕翅山上往东看：我们可以看到，不远处正在崛起一座座摩天大楼，那是济南CBD区域。但在近处，我们能看到很多比较破旧的房子，还有大面积的待拆迁区域。

如果从省博物馆往西看，场面更为“壮观”：

图中的棚户区主要为圣洋物流、姚家村。它们都有拆迁计划，但目前进展迟滞。一方面城市面貌一般，另一方面配套学校又一般，片区成为房价洼地就在情理之中了。

4th

片区能否迎来转身

好消息是，CBD以西区域最近有一些利好信息。

首先，历下区最近提出，今年要新建浆水泉路中小学、姚家小学等。

其中，姚家小学位于浆水泉路以西、窑头路以北，武警医院对过，已经规划多年了。我们最近在现场看到，这所学校土地已经平整完毕，并有部分机械进场。

（浆水泉路学校即将动工）新学校的建设，有望提升周边的基础教育配套，起码会提升硬件条件。作为济南东部最拥堵的道路之一，浆水泉路也在近日启动了改造。（浆水泉路启动改造）另外，根据媒体报道，CBD以西的区域被列入了泛中央商务区范围，并属于国际金融城的核心范围内，片区的整体开发有望提速。

总而言之，CBD以西区域作为老城和新城的交汇处，地理位置是非常好的。但限于学校、片区面貌影响，目前这里的房价较低。未来，期待这个片区的教育能大幅提升，也期待片区改造加速，让它配得上“济南国际金融城”的名号！买房有疑问,可以问我们，我们将为你提供专业、客观、中立的咨询。请扫码加入我们的知识星球：——全文完——济南楼市观察原创文章，如需转载请获得授权！查看更多楼市内容，请关注本公众号，回复“汉峪片区”、“龙洞片区”等；粉丝QQ群号:458479365