青岛城阳未来发展怎样？？

青岛城阳区被列为新晋主城区，属于青岛新兴发展的“市内第五区”，选择城阳置业有三大理由：

1.人口增长速度最快，10年间人口增速50%；

2.一般公共预算收入高，基础设施逐渐完善，未来5年内地铁成网的新城区，地铁三期规划最大的赢家；

3.城阳街道配套、住宅趋于改善，城阳南部和西部承接市北西部置业客群，白云山板块承接崂山、李沧刚改和当地改善，住宅方面开发商到位、产品跟得上时代走向。

青岛市“十四五”规划《纲要》，全文共7.5万字左右就提到了：聚力打造环湾都市现代化主城区，统筹市南、市北、李沧、崂山和城阳区发展，提升人口集聚和资源要素配置能力，优化城市中心体系。

说人话就是：市南市北李沧崂山和城阳

但是，严格吗？我这个卖房子的认为，这是青岛的十四五规划的发展重点聚焦的区域，但是作为买房人而言，不是很确切。

从城市人口聚焦情况来看，除了亲身感受外，那就是官方统计数据和热力图，把人口聚焦集中的区域分为三个类别：城市基础设施周边、商圈、高校

这里需要提到的是，单纯看热力图来判断周边居民居住的误差就是城市基础设施周围的热力体现，比如火车站、机场、大学、剧院等公共区域，这些区域周围不一定就是居民居住的人口聚焦区

1）城市基础设施：青岛站-青岛北站-长途汽车站

2）商圈：台东—人民路—CBD到新兴路家乐福周围—凯德、东部香港中路商圈、李沧中心和李村商圈、城阳正阳路水悦城—北曲商圈、黄岛长江路、香江路商圈和积米崖商圈

3）高校 青岛大学、海洋大学、理工大学、青科大、农业大学、石油大学、山科大、黄海学院等学校区域

除了关注人口聚焦度外，更多要关注人口的增速，特别是青岛这10年来增加的人口都在哪儿？

从七普数据来看，10年来青岛人口增长最多的是西海岸新区，人口增长速度最快的是城阳区，其次是李沧区，但是由于李沧房价逐渐超过了刚需的承受范围后，接下来速度肯定是赶不上城阳区和西海岸新区。

从这张表上有些数据是看不到的，比如实际各区域的面积有多大，各区的人口密度多大，包括目前西海岸、城阳哪里人口聚焦度高、哪里接下来后劲比较大，都需要仔细再细化研究：

从这张表格不难看出，市南、市北、开发区的长江路街道每平方公里人口超过了1万人，但是和珠三角地区的广深等城市相比仍然差距不小（2019年数据：广州越秀区的人口密度达到35790人/平方公里，第二名的深圳福田区达到21140人/平方公里），但很尴尬的是市南、市北自身的综合抢人能力已经落后于西海岸和城阳了；

作为新晋主城区的城阳区，其城阳街道人口比李沧区还要密集，同时原胶南的隐珠街道人口密度也接近了1万人/平方公里，这也解释了为什么胶南敢搞接近400平的大平层，而龙湖也有把握在薛家滩做的项目定价堪比灵山湾，包括三年前旭银在城阳开发的洋房卖的价格比李沧还要贵；

崂山区的人口密度不需多解释，大家看看青岛地图就行了，大部分都是山，当然东海崂守卫着整个东岸城区，可谓是“青龙压白虎，千难万难，不离崂山”，而金家岭街道是崂山区核心区，崂山区亿元写字楼达到了20座以上，跟金融产业聚焦不无关系；

当然，这里面存在不少城市发展和人口的问题：保护生态同时推进土地利用之间的平衡在崂山是个难题，张村、沙子口的拆迁南部并不比“山东头、朱家洼”容易；市南市北的老旧小区基本上也是修缮为主，老旧小区居住体验差、新楼盘贵且容积率高让囊中羞涩的年轻人不敢恭维；西海岸看似人口增长最多，但实际从人口密度来看，每平方公里仅达到了900人，长江路、薛家岛、隐珠街道占了整个西海岸人口的接近60%的比例，而城阳、夏庄、流亭三街道也占了整个城阳的6成人口。

其实，这里面把胶州放了进去，因为很多人对上合非常执迷，特别是前几日好几朋友问我全款100万买锦绣外滩的200平的顶复式房能不能行，不到5K每平方，确实价格比山东某些县城便宜不少，但是话又说来了，你看看九龙街道的人口密度能接受也可以。

在这里结合发展的眼光，虽然流亭、夏庄、灵山卫等街道人口聚焦度不及所在区域的大哥，但是从天时—房价、地利—区位优势、人和—新青岛人接受度高等角度看，相对市北西部、李沧北部的稍高房价来讲，这几个区域的人口填充速度的后劲值得期待。

人口基数、聚焦程度是鉴定一个城区值不值得买的重要因素，但是各区域的吸引力还是要靠“梧桐树”，至少城市界面改善的支撑能力、生活配套的进展、就业创业机会还是非常关键的，这些问题跟个区域的财力关联度很大。

什么是财力？对于个人来讲叫居民可支配收入，对于区域来讲叫“一般公共预算收入”，可不是单纯指的GDP，前者相对后者来说更为重要。一些关键数据体现了各城区的真正实力，比如一般公共预算收入和GDP的比值、税收占比等重要因素，这些支撑着各城区的发展。

其实，通俗讲也很简单，为什么地铁给修到某街道而没修到另外一个街道，其实就是照顾人多的地方，人家招商的大型商业为什么落在某区域而没放在另外区域，也是评估了人口密度和消费水平，甚至有些盛会选址等等，也是根据这个地方的财力能不能给办的漂亮些。